Nous recevons de nombreux appels de la part de propriétaires de condominiums qui se soucient de la fumée de tabac secondaire qui émane de leur voisin et contamine leur résidence. Ils sont souvent étonnés d’apprendre qu’il est possible d’interdire de fumer à l’intérieur même des condominiums de leur immeuble. Nous mettons l’emphase ici sur le terme « possible » puisqu’il ne faut pas s’attendre à ce qu’un tel changement soit nécessairement facile à effectuer.

D’autres pensent que les règlements sans fumée sont illégaux et discriminatoires. Ces croyances ne sont toutefois pas fondées. En effet, les règlements sans fumée sont légaux, ils ne sont pas discriminatoires et il est tout à fait possible de les faire respecter.

Cette section sur les lois et les questions d’ordre juridique vise à simplifier et à éclairer les questions reliées aux immeubles résidentiels sans fumée en présentant de l’information sur :

  • les lois qui ont une incidence sur les problèmes de fumée de tabac secondaire dans les immeubles résidentiels au Québec;
  • un avis juridique commandé par l’Association pour les droits des non-fumeurs pour savoir, en vertu des lois québécoises, si on peut prévenir l’usage du tabac dans les immeubles résidentiels.

La section ci-dessous donne également accès à des décisions des tribunaux rendues ici au Québec et ailleurs qui peuvent s’avérer très utiles aux copropriétaires aux prises avec des problèmes d’infiltrations de fumée de tabac secondaire dans leur condominium.

Sidorov c. Thérien, 2018

Dans cette décision, la juge a évincé un locataire fumeur qui habitait un condominium et ce, même si celui-ci avait refusé la modification à son bail à l’effet qu’il soit interdit de fumer dans son appartement. À cause de toute la fumée de marijuana et de tabac secondaire qui provenait de son condominium, les copropriétaires ont décidé d’adopter un règlement à l’effet qu’il ne soit plus permis aux locataires de fumer dans l’immeuble. Or, compte tenu que le locataire fumeur habitait déjà le condominium au moment de l’adoption du règlement, il avait le droit de refuser ce changement au renouvellement de son bail. La juge a toutefois reconnu que le tabagisme du locataire causait un inconvénient majeur aux autres résidents de l’immeuble et a donc ordonné son éviction malgré tout. Selon la juge :

« [45] En l’instance, la preuve non contredite démontre que le locataire nuit à la jouissance des lieux à d’autres occupants de l’immeuble. Le Tribunal retient le témoignage sincère et crédible de M. Nolberczak [voisin copropriétaire] voulant qu’il ait préféré louer son unité d’habitation plutôt que de continuer à l’habiter et subir la fumée de cigarette persistante, envahissante et nauséabonde.

[46] En ce qui a trait au locateur, le fait pour celui-ci de recevoir des plaintes des autres copropriétaires le trouble dans la gestion de son immeuble et l’expose à des recours judiciaires par ceux-ci en plus de mettre en péril l’état de son logement en raison de la fumée de cigarette.

[47] De l’avis du Tribunal, la preuve non contestée est suffisante pour justifier la résiliation du bail. »

Pour lire la décision, cliquez sur Sidorov c. Thérien, 2018.

The Owners, Strata Plan NW1815 v. Aradi, 2016

Dans ce jugement, la Cour suprême de la Colombie-Britannique a ordonné à un copropriétaire de ne plus contrevenir au règlement de son immeuble qui interdit de fumer à l’intérieur même des condominiums et ce, même s’il a déposé une plainte devant le Tribunal des droits de la personne. La juge a souligné que « le fait de vivre dans un condominium implique nécessairement l’abandon d’un certain degré d’indépendance et les copropriétaires n’ont pas le choix de se soumettre aux règlements qui s’appliquent à l’ensemble de la collectivité. » Sur l’usage du tabac du copropriétaire, elle a précisé que sa décision devait tenir compte du « devoir du syndicat de copropriété d’appliquer les règlements de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires de jouir de leur unité sans être exposé à des nuisances comme l’usage du tabac dans les endroits prohibés par le règlement. » (traduction libre) Pour lire la décision, cliquez sur The Owners, Strata Plan NW1815 v. Aradi, 2016.

McDaniel and McDaniel v. Strata Plan LMS 1657 (No. 2), 2012

Un couple décide de déposer une plainte devant la Commission des droits de la personne de la Colombie-Britannique parce qu’il juge que le syndicat de copropriété de leur immeuble de condominiums a été négligent en ne répondant pas de façon adéquate au problème d’infiltration de fumée de tabac secondaire dans leur condominium provenant de certains espaces communs. Le mari souffrait de diabète de type 1 tandis que la femme était enceinte et avait des réactions allergiques sévères à la fumée de tabac secondaire. Le couple a entrepris de nombreuses démarches auprès du syndicat pour les inciter à agir en faisant appel à la clause général de nuisance dans la déclaration de copropriété ou encore en adoptant un règlement interdisant de fumer sur les balcons et les terrasses. Le couple a éventuellement été contraint de quitter leur condominium à cause de problèmes financiers. Bien que le syndicat de copropriétés ait mené quelques actions pour tenter de résoudre le problème, la Commission a jugé que le syndicat de copropriété a cherché à minimiser la détresse du couple et n’a pas agi de façon décisive pour régler le problème. La Commission a finalement accordé la somme de 8 000,00$ au couple en dommage compensatoire. Pour lire la décision, cliquez sur McDaniel and McDaniel v. Strata Plan LMS 1657 (No. 2), 2012.

Chorney v. The Owners, Strata Plan VIS770, 2011

Deux copropriétaires invoquent la clause générale de nuisance qui se retrouve dans la déclaration de copropriété pour réclamer qu’une autre copropriétaire cesse de fumer dans son condominium. Un des copropriétaires est allergique à la fumée de tabac secondaire tandis que l’autre a combattu un cancer à deux reprises. L’administrateur de l’immeuble a envoyé à quelques reprises un avertissement à la copropriétaire fumeuse de ne plus contrevenir justement à cette clause mais en vain. De son côté, la copropriétaire fumeuse allègue qu’elle a le droit de fumer dans son condominium parce qu’il n’existe pas de règlement spécifique interdisant de fumer dans la déclaration de copropriété. Compte tenu de la position de cette dernière, les deux copropriétaires décident de porter leur cause devant la cour. Celle-ci déclare finalement que l’administrateur a effectivement le pouvoir de juger si la copropriétaire fumeuse contrevient ou non à la clause générale de nuisance dans la déclaration de copropriété et de recourir aux moyens à sa diposition, comme émettre des amendes, pour s’assurer que cette clause soit respectée. Pour lire la décision, cliquez sur Chorney v. The Owners, Strata Plan VIS770, 2011.

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